*本文轉自鳳凰網房產人物深度專訪媒體號“問渠人物”

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在和自己的老板搭檔近20年后，永同昌集團總裁胡東鵬和遠在澳門的創始人張宗真因為新冠疫情處成了“網友”。而就在采訪后的第二個工作日，位于北京豐臺區的永同昌集團總部，也因為疫情開始實行全員居家辦公。

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幾年來，疫情、市場和政策環境的多重沖擊，讓行業中幾乎所有企業都備受影響。不過，這家澳資背景的企業卻始終保持著穩健發展的步調，不僅凈負債率長期控制在30%以下，2021年利潤總額還提升了33%，實現了真正的逆市增長。這也意味著，永同昌在行業中是一家“非典型”的企業。

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“這兩年房地產行業確實太困難了，很多房企都出現了問題。但疫情只是階段性影響，即使沒有疫情的沖擊，很多房企自身的問題也會很快暴露。”永同昌集團總裁胡東鵬接受鳳凰網《問渠人物》專訪時表示。

?△?永同昌集團總裁胡東鵬

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辦公樓外，是又一次提質升級中的永同昌西國貿汽服基地，防疫有序，人來車往，這是一個被城市“需要”的特殊場所。“任何時期，只要城市還在運轉，就需要這樣的園區提供服務。”這是永同昌最具代表性的產業園區，經過17年的成熟運營，產業園板塊為永同昌提供了源源不斷的現金流。

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剛剛在5月26日迎來30歲生日的永同昌，已經走出了一條自己的發展道路，形成以產業園區、資產管理、房地產開發為核心業務，文旅康養、物業管理、科技孵化、建筑施工等多產業協同并舉的特色發展模式，成為一家資產總值逾680億元、員工近萬人的綜合性企業集團。

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面對當前復雜嚴峻的形勢，胡東鵬結合永同昌近30年發展模式的探索與總結，分享了其對房地產行業的看法以及企業未來的經營策略。

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在胡東鵬看來，永同昌早已不是一家傳統的房地產企業，而是一家資產管理和運營公司。

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歷經30年發展，永同昌的傳統房地產業務已頗具規模，項目布局全國30余座城市，甚至延伸至日本、蒙古等亞太國家，公司在2021年、2022年連續兩年躋身中指院地產百強榜。

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“房地產開發業務是我們的老本行。”國家一級注冊建筑師出身的胡東鵬表示，早期永同昌的項目主要布局廈門和福建，2002年左右設立北京總部，“我也是從那個時候開始跟永同昌結緣的。”

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永同昌在房地產開發的系統性能力方面有很深的積淀，到目前為止，公司已經建立了一整套成熟的集團化開發管理模式，今年年初還推出了第四代住宅產品手冊。不過，從去年開始，集團內部對于拿地的要求進一步收緊，明確提出郊區、新區、開發區“三區”的地不能拿。這意味著永同昌在傳統房地產開發業務方面的布局正在收縮。

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“房地產開發業務利潤越來越薄，鏈條過長，有時銷售速度、周轉速度還跑不過財務費用，一旦市場發生劇烈波動，企業受影響較大。”胡東鵬表示，“雖然部分區域仍有一定的市場機會，但整體而言房地產行業將回歸‘制造業’和‘服務業’。”

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回歸“制造業”，是說房地產行業從產品來講已經高度標準化，只要是正常市場渠道購買的房產，基本上都是“合格品”，與此同時生產端的平均利潤率也會降低到一般制造業的水平，大概在1%-2%?；貧w“服務業”，是指房地產項目的利潤空間會集中在銷售服務和物業服務的環節。

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在這樣的背景下，永同昌從三年前就開始重點布局資產管理與運營業務。“這是企業經過深思后決定的：一是從宏觀環境來看，隨著中國城市化發展進程的放緩，房地產開發業務在縮減，行業步入存量階段，這是發展趨勢；二是產業投資、資產管理業務抗周期能力較強，預見性好，空間大。”

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近幾年，以商業、商辦物業資產為主的資產運營類項目有著相當不錯的市場前景，而永同昌過去在房地產開發業務中積累的資源和經驗，也可以在這一領域實現整合和賦能。經過探索，永同昌已經打造出資產管理與運營的兩個標桿項目。

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在北京，永同昌紫金行政公館通過設計精裝、五星服務、社群運營、科技康養為項目賦能，將資產價值最大化，打造北京商住公寓天花板級別的產品。在深圳，永同昌中環廣場通過定位升級、理念重塑、設計優化、運營創新，協同構筑約50萬㎡金融總部綜合體，打造“永不落幕”的全天候消費場景空間。

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“我們對于資產收購的要求就是它本身必須具有經營價值。收購之后，我們有能力通過運營讓資產升值，優良資產的價值一旦被釋放出來，很快能夠得到市場認可。”胡東鵬表示，“2022年，我們計劃收購不低于去年同期100億資產的規模，基本覆蓋一二線城市。北京、深圳是永同昌重倉的兩個城市，其次是重慶、成都、南京、長沙等重點城市。”

自2021年下半年開始，房地產行業經歷了一場空前的危機。其中那些曾經過度“燒錢”進行多元化戰略布局的企業受到的沖擊尤其劇烈。而面對未來的戰略選擇，胡東鵬提出了一個關鍵詞——相關多元化。

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“前些年我們也嘗試過多元化業務，走了一些彎路，好在都已及時止損。實踐證明，脫離自身資源稟賦的多元化很難成功。”胡東鵬表示。“這么多年來，我們只有一個曾經的‘多元化’案例特別成功，不但成為我們一大核心業務，還形成了獨特的模式進行對外輸出，那就是我們現在總部所在的永同昌西國貿汽服產業園區。”

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永同昌西國貿汽服產業園區于2005年建成，從開業伊始就以領先時代的“花園式、一站式”規劃理念和“周到、細致、貼心”服務理念，一改人們對汽配市場臟亂差的刻板印象；之后，它又在汽配產業基礎上配套打造了商辦寫字樓、科技孵化器，以及豐臺區第一家五星級酒店，從而升級為“2.0”版的汽服產業綜合體，成為行業引領者。

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17年來，伴隨著區域的不斷成熟，尤其是一路之隔的麗澤商務區的發展和園區西側亞洲最大鐵路樞紐客站——北京豐臺站的即將啟用，永同昌西國貿汽服基地也一直保持著自我更新。不僅在園區外立面、綠化環境方面持續投入改造，還在智能停車、智慧園區等軟件方面進行了配套升級，此外，在汽服廢料環保集中處理配套服務方面也不斷創新，精進專業化管理能力。今年，以豐臺站開通為契機，西國貿產業園區內部業態結構也將再次實現提質升級。

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“西國貿汽服基地的一個重要經驗，就是始終與城市發展保持同步。隨著硬件管理的升級，產業也在升級，再反哺到企業，提升盈利能力。”多年的經營，為永同昌產業園區運營能力構建了一道護城河，而其運營模式也已經開始對外輸出。

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在沈陽沈撫新區，永同昌汽車文化智能生活小鎮已經開工建設，這標志著永同昌汽服產業園區“3.0”時代的到來。該項目由永同昌集團和沈撫新區政府聯袂打造，將通過構建文化、配套、后服務、品牌展銷、配套生活5大模塊，打造以汽車文化為引領，以汽車后服務為引擎，以配套服務體系為支撐的汽車文化智慧生活小鎮。

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在珠海，更多元的智慧產業園區也已經投入運營。永同昌作為澳資企業，積極響應國家大灣區建設號召，在珠海橫琴落地了永同昌時代廣場項目，通過打造澳能研究院、未來中心、智慧空間三大板塊，構筑涵蓋新能源汽車、跨境說電商、美加澳光電等科研及文創產業集群，為粵港澳大灣區建設新高地貢獻力量。

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“永同昌從創業伊始就一直在涉獵汽車相關的業務，汽車制造、整車銷售、配件貿易等，均頗具規模。所以汽車和房地產都是我們非常熟悉的領域，這是西國貿汽服產業園區模式能夠跑通的基礎。”胡東鵬表示?，F在，同樣遵循著相關多元化的發展道路，永同昌集團旗下的酒店文旅、建筑施工、星級物業、科技孵化等業務也已經形成了自己的發展路徑，而立之年的永同昌戰略布局愈發穩健。

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“公司經營始終以利潤實現為核心，規模是建立在盈利的基礎之上的，絕不能為了追求規模而本末倒置。盈利能力是企業之本，是企業生存最底層的邏輯。”談及永同昌的“非典型啟示”，胡東鵬坦言，“跨越30周年的門檻，我們會牢記‘創造更高價值’的企業宗旨，堅持穩健發展的戰略，秉持長期主義、價值主義和產品主義，走出一條永同昌獨特的基業長青之路。”

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